Chinese (Simplified) English French Romanian Russian

HIPOTECAS Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA

17-10-2012

La figura de la hipoteca surge cuando solicitamos un préstamo o un crédito a una entidad financiera de crédito, y garantizamos la devolución del mismo con un bien inmueble, del que somos titulares en el momento de la constitución de la hipoteca.

El procedimiento hipotecario es el instrumento procesal, contemplado por la Ley, para que el acreedor hipotecario (normalmente una entidad financiera) pueda cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (el bien inmueble, que en la mayoría de los casos, viene siendo nuestra vivienda), si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas mensuales.

En España el ordenamiento jurídico recoge el principio de Responsabilidad Universal del Deudor, esto significa, que cuando uno se obliga a la devolución de un préstamo, lo hace, con todos sus bienes presentes y futuros. Con el procedimiento hipotecario, la entidad financiera, busca ejecutar su crédito (lo que le debemos), con la realización del bien hipotecado, es decir mediante su venta en pública subasta; si la subasta queda desierta, caso en que no existe ningún postor para la compra del piso hipotecado, la Ley prevé, que el banco se adjudique el mismo por el 60% del tipo por el que la finca salió a subasta. Si por ejemplo, la deuda que nos viene siendo reclamada mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria ascendiera a 200.000 €, y la finca saliera a subasta por 100.000 €, en caso de subasta desierta, el banco se lo adjudicara por 60.000€, en consecuencia el saldo deudor pendiente de pago ascendería a 140.000€. 

Una vez terminado el procedimiento de ejecución hipotecaria, el banco continua con la ejecución dineraria, dado que su objetivo es cobrar la totalidad de su crédito y las costas del procedimiento, por lo tanto si con la adjudicación del piso hipotecado no fue suficiente para ello, perseguirá todos los bienes presentes y futuros del deudor, incluidos los  ingresos por renta de trabajo. 

Esquemáticamente el procedimiento hipotecario consta de las siguientes fases:

a) Demanda Ejecutiva: cuando dejamos de pagar cuotas, llega un momento en que el director de la sucursal envía el expediente a sus abogados, que presentarán la correspondiente demanda ejecutiva ante el juez. 

b) El tribunal despacha la ejecución y mediante auto se requiere de pago al deudor. Este requerimiento se realiza en el domicilio del deudor.

c) El juez solicita al Registro de la Propiedad las certificaciones registrales del bien en cuestión.

d) Se procede a la subasta del bien, previa notificación al deudor.

e) En caso de subasta desierta, el banco puede adjudicarse el bien, por el 60% del valor por el que salió a subasta.

f) Se notifica al deudor mediante Decreto, quién se adjudicó el piso.

g) Se notifica al deudor la fecha de lanzamiento.

 

En caso de la ejecución de vivienda habitual hay que tener en cuenta:

  • La enervación de la acción hipotecaria, que permite la rehabilitación del préstamo si el deudor paga la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda. Esto se puede hacer hasta el día señalado para la subasta.
  • Límite a la responsabilidad del deudor hipotecario, como ya se mencionó antes, una vez que el banco se adjudicó el piso hipotecado, puede continuar la ejecución contra los demás bienes del deudor, incluidos los ingresos por renta de trabajo del deudor, hasta cubrir la totalidad de la cantidad reclamada. Mediante el Real Decreto Ley 8/2011, de medidas de apoyo al deudor hipotecario, se elevó el mínimo inembargable (cantidad que no se puede embargar), para el caso del deudor hipotecario cuando la finca hipotecada constituyó su vivienda habitual; así el mínimo pasa de 641 € a 962 €,  cantidad que se eleva en un 30% del Salario Mínimo Interprofesional, por cada carga familiar, que convivió con el ejecutado en la vivienda hipotecada.

Dentro del actual contexto socio-económico, el gobierno aprobó este año el Real Decreto-Ley 6/2012 de 09 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que recoge un “Código de Buenas Prácticas”, con la esperanza de paliar el drama de las familias más pobres que sufran un embargo hipotecario. Las entidades de crédito pueden voluntariamente adherirse a estas medidas, que les suponen beneficios fiscales, y que una vez que se hayan adherido, resultan de obligado cumplimiento.

Para determinar quienes pueden beneficiarse de este “Código de Buenas Prácticas”, el Real Decreto establece el marco en el que se considera a alguien dentro del umbral de exclusión social. Este implica:

1) Que la familia (deudor, cónyuge e hijos en su domicilio) tenga a todos sus miembros en situación de desempleo.

2) Que el pago de las cuotas supere el 60% del conjunto de sus ingresos (aunque deriven de prestaciones por desempleo)

3) Que la ejecución hipotecaria afecte a su primera y única residencia.

4) Se aplica a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de 200.000€ en las grandes ciudades o un tope de 120.000 € en las poblaciones de menor tamaño

Este colectivo goza de una protección especial si su entidad firma voluntariamente el código. El protocolo de actuación para ellas, conlleva 3 pasos: refinanciación de la hipoteca, quita sobre la deuda, y si no hay otra salida, la dación en pago.

Considerando los efectos fiscales que se derivan de la firma de una dación en pago, y que afectan al deudor hipotecario: pago de la plusvalía municipal, y repercusiones en la Declaración de la Renta (ya que Hacienda considera el importe condonado como ganancia patrimonial); el Real Decreto en cuestión, exonera al deudor hipotecario de las mencionadas cargas fiscales.

 

Claudia Teresa Dioses Velásquez
Marta Segura García-Consuegra
Equipo Jurídico Antonio Segura Abogados