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LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y LAS HIPOTECAS

 03-03-2013

La figura de la hipoteca surge cuando solicitamos un préstamo o un crédito a una entidad financiera de crédito y garantizamos la devolución del mismo con un bien inmueble del que somos titulares en el momento de la constitución de la misma.

El procedimiento hipotecario es el instrumento procesal, contemplado por la Ley, para que el acreedor hipotecario (normalmente una entidad financiera) pueda cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (el bien inmueble, que en la mayoría de los casos, viene siendo nuestra vivienda), si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas mensuales.

En España, el ordenamiento jurídico recoge el principio de Responsabilidad Universal del Deudor. Esto significa que cuando uno se obliga a la devolución de un préstamo lo hace con todos sus bienes presentes y futuros.

Con el procedimiento hipotecario, la entidad financiera, busca ejecutar su crédito (lo que le debemos), con la realización del bien hipotecado, es decir mediante su venta en pública subasta; si la subasta queda desierta, caso en que no existe ningún postor para la compra del piso hipotecado, la Ley prevé, que el banco se adjudique el mismo por el 60% del tipo por el que la finca salió a subasta. Si por ejemplo, la deuda que nos viene siendo reclamada ascendiera a 200.000 €, y la finca saliera a subasta por 100.000 €, en caso de subasta desierta, el banco se lo adjudicara por 60.000€, en consecuencia el saldo deudor pendiente de pago ascendería a 140.000€. Una vez terminado el procedimiento de ejecución hipotecaria, el banco continua con la ejecución dineraria, dado que su objetivo es cobrar la totalidad de su crédito y las costas del procedimiento, por lo tanto si con la adjudicación del piso hipotecado no fuese suficiente para ello, perseguirá todos los bienes presentes y futuros del deudor, incluidos los  ingresos por renta de trabajo.

Esquemáticamente el procedimiento hipotecario consta de las siguientes fases:

a)     Demanda Ejecutiva: cuando dejamos de pagar las cuotas, llegará un momento en que el director de la sucursal bancaria enviará el expediente a sus abogados que presentarán la correspondiente demanda ejecutiva ante el juez.

b)    El tribunal mediante auto requerirá el pago al deudor. Este requerimiento se realiza en el domicilio de la persona.

c)     El juez solicita al Registro de la Propiedad las certificaciones registrales del bien en cuestión.

d)    Se procede a la subasta del inmueble, previa notificación al deudor.

e)     En caso de subasta desierta, es decir, que no exista ningún comprador, el banco puede adjudicarse el bien, por el 60% del valor por el que salió a subasta.

f)      Se notifica al deudor mediante Decreto, a quién se adjudicó el piso.

g)     Se le notifica la fecha de lanzamiento.

 En caso de que sea la vivienda habitual hay que tener en cuenta:

a)     La enervación de la acción hipotecaria, que permite la rehabilitación del préstamo si el deudor paga la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda. Esto se puede hacer hasta el día señalado para la subasta.

b)    Límite a la responsabilidad del deudor hipotecario, como ya se mencionó antes, una vez que el banco se adjudica el piso hipotecado, puede continuar la ejecución contra los demás bienes del deudor, incluidos los ingresos por renta de trabajo, hasta cubrir la totalidad de la cantidad reclamada. Mediante el Real Decreto Ley 8/2011, de medidas de apoyo al deudor hipotecario, se elevó el mínimo inembargable (cantidad que no se puede embargar), para el caso del deudor hipotecario cuando la finca hipotecada constituyó su vivienda habitual; así el mínimo pasa de 645 € a 967 €,  cantidad que se eleva en un 30% del Salario Mínimo Interprofesional, por cada carga familiar, que convivió con el ejecutado en la vivienda hipotecada.

Dentro del actual contexto socio-económico, el gobierno aprobó el año pasado dos Reales Decretos-Ley, con la esperanza de paliar el drama de las familias más pobres que sufran un embargo hipotecario:

1).-  Real Decreto-Ley 6/2012 de 09 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que recoge un “Código de Buenas Prácticas”:  La norma dispone que dicho Código  es de adhesión voluntaria para las entidades de crédito, adhesión que les supone beneficios fiscales. Recordar que el pasado 10 de enero, se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Resolución de 8 de enero de 2013, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publicó la lista de entidades que han comunicado su adhesión voluntaria al referido Código para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Entre estas entidades se encuentran: BBVA, Santander, Caixabank, Banesto, Banco Popular, Bankinter y Bankia.

Para determinar quienes pueden beneficiarse de este “Código de Buenas Prácticas”, el Real Decreto establece el marco en el que se considera a alguien dentro del umbral de exclusión social. Este implica:

1)      Que la familia (deudor, cónyuge e hijos en su domicilio) tenga a todos sus miembros en situación de desempleo.

2)      Que el pago de las cuotas supere el 60% del conjunto de sus ingresos (aunque deriven de prestaciones por desempleo)

3)     Que la ejecución hipotecaria afecte a su primera y única residencia.

4)     Se aplica a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de 200.000€ en las grandes ciudades o un tope de 120.000 € en las poblaciones de menor tamaño.

Este colectivo goza de una protección especial si su entidad firma voluntariamente el código. El protocolo de actuación para ellas conlleva 3 pasos: refinanciación de la hipoteca, quita sobre la deuda, y si no hay otra salida, la dación en pago.

Considerando los efectos fiscales que se derivan de la firma de una dación en pago y que afectan al deudor hipotecario: pago de la plusvalía municipal y repercusiones en la Declaración de la Renta; el Real Decreto en cuestión, exonera al deudor hipotecario de las mencionadas cargas fiscales.

2).- Real Decreto-Ley  27 /2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios: Norma que entró en vigor el 16 de noviembre del 2012, y que tiene por objeto fundamental  la suspensión inmediata y por un plazo de dos años, de los desahucios de las familias que se encuentren en especial riesgo de exclusión social.

Dentro del ámbito de aplicación de ésta norma, se encuentran determinados colectivos (familias numerosas; monoparentales con dos hijos a cargo; de las que forme parte un menor de 3 años; en las que alguno de sus miembros tenga declarada una discapacidad superior al 33%;  en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo; en las que exista una víctima de violencia de género), que además se deben encontrar en unas circunstancias económicas concretas:

a).- Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el IPREM. (IPREM 2013: 532,51€ x 3 = 1.597,53€)

b).- Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciba en conjunto la unidad familiar. Es decir, no sólo a los ingresos de los deudores hipotecarios.

c).- Que se trate de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

d).- Que en los 4 años anteriores a la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas. La misma norma señala, que este requisito se produce cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

 Hay que destacar que ninguna de los dos normas  antes mencionadas, se pronuncia sobre el tema de la ejecución dineraria posterior a la adjudicación del piso hipotecado a favor de la  entidad acreedora. Es decir,  no dice nada respecto a la condonación del saldo pendiente a favor de la entidad de crédito.

Actualmente se está tramitando con carácter urgente una Iniciativa Legislativa Popular denominada Proyecto de ley de regulación de la dación en pago, paralización de los desahucios y de alquiler social. Iniciativa que se ha sumado a la tramitación del Proyecto de Ley sobre medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, procedente del Real Decreto-Ley 27/2012 de 15 de noviembre. Según las últimas noticias en la materia habremos  de esperar hasta marzo para saber en qué términos será aprobada dicha Ley y esperamos que dé un poco de esperanza a todas aquellas personas que están en esta situación.

 

Claudia Teresa Dioses Velásquez
Equipo Jurídico Antonio Segura Abogados